不動産投資

2013.2.15|不動産投資

不動産投資には、多かれ少なかれ自己資金が必要です。

mihagino gaikan

収益不動産投資において融資を受けて投資するケースですが、物件価格の100%融資を受けるフルローンの場合でさえ、物件購入価格の7%~10%は諸費用として自己資金の準備が必要です。
1000万円の自己資金を持っている場合、個人属性が高ければ1億円の物件購入の可能性があります。
さて、1億円で利回り12%の物件を購入できたとしましょう。
家賃収入は、
・1200万円(満室家賃)×70%(20%:経費+固都税、10%:空室見込み)=840万円/年です。
フルローンの条件を借入金1億円、金利2%、融資期間25年と仮定すると、
・年間返済額は約500万円です。
よって、税引き前手残りは840万円ー500万円=340万円です。
CCR(cash on cash return)は3年です。
200万円の自己資金では、上記の比例計算では2000万円の物件購入になり、税引き前手残りは、わずか68万円です。
このように、レバレッジを効かせた大型不動産への投資手法では、少なくとも500~1000万円の投資資金は貯蓄して、5千万円~1億円級の物件(税引き前手残り170万円~340万円)を狙うことを推奨します。

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